Immobilier, Private Equity… : Pourquoi les fonds de pension vendent leurs actifs illiquides avec des décotes allant jusqu'à 40 % ?
Publié le 09/10/2023 - Jean-François Bay- Une sur-exposition suite à la baisse des marchés traditionnels
L’autorité de régulation britannique , la FCA (Financial Conduct Authority) a déclaré la semaine dernière qu'un examen des risques sur les marchés des actifs non cotés permettrait de vérifier la manière dont les valorisations sont réalisées et si les risques pourraient provoquer un risque systémique.
En effet, les marchés boursiers et les prix des obligations ont été touchés par la hausse violente des taux d’intérêt ces derniers mois, diminuant d’autant la valorisation des portefeuilles traditionnels et augmentant mécaniquement le poids des actifs privés non cotés dans les allocations.
Selon un article de Reuters paru lundi 9 octobre, la valeur des actifs des fonds de pension à prestations définies en Angleterre serait de 1500 milliards de livres environ (soit 1800 milliards d’euros) et a fortement chuté en 2022 et 2023. Mais comme les valorisations des marchés privés sont restées stables sur la période, les fonds sont désormais surexposés à ces actifs illiquides difficiles à vendre dans l’urgence. Certains fonds de pension anglais dépassent les limites imposées aux actifs illiquides que leurs administrateurs prétendent pouvoir détenir affirment certains consultants.
De nombreux actifs privés, tels que les biens immobiliers, ne peuvent être évalués avec précision qu’au moment de leur vente réelle. À une époque où les transactions sont faibles, et comme l’environnement actuel de taux d’intérêt est élevé, cela rend les choses plus délicates. Certaines entreprises font également appel à des sociétés externes pour estimer la valeur de leurs actifs. Les évaluateurs internes et externes peuvent examiner le prix de vente d’actifs comparables pour faciliter ces estimations.
Mais, sans attendre ces estimations règlementaires, il semblerait que plusieurs fonds de pension britanniques se précipitent déjà pour vendre des actifs non cotés - souvent à prix réduit - parce qu'ils sont surexposés.
En Angleterre, beaucoup d’organismes de retraite, qui promettent des revenus garantis aux retraités du secteur public et de certaines entreprises privées, vendent actuellement des immeubles de bureaux et des participations en capital-investissement à des prix très inférieurs à la valeur indiquée dans leurs livres, selon plusieurs personnes travaillant dans le secteur.
Les fonds de pension britanniques vendent des actifs illiquides à des décotes allant jusqu'à -40 % par rapport à la valeur à laquelle ils les détenaient dans leurs livres, a déclaré à Reuters Paul Kitson, responsable du conseil en retraites chez EY au Royaume-Uni.
Il a déclaré que les ventes massives de biens immobiliers commerciaux et de participations privées par les régimes de retraite soulevaient des questions sur la valorisation des capitaux privés.
"Mais nous ne sommes pas sûrs des valorisations du marché privé." a déclaré à Reuters Henry Tapper, fondateur du groupe d'analyse du marché des retraites AgeWage.
- Le même problème de valorisation dans le monde
Tous les organismes de surveillance mondiaux tirent en ce moment la sonnette d'alarme sur la valeur des actifs dits du marché privé, y compris les grands projets d'infrastructures, dont la valeur papier n'a pas encore été ajustée à la baisse tandis que les marchés cotés, comme les obligations, ont déjà subi une déroute historique en raison de l'augmentation des taux.
Les marchés immobiliers en Allemagne et en Suède, par exemple, sont soumis à de fortes pressions, tandis que les taux d'inoccupation des bureaux à Londres atteignent leur plus haut niveau en trois décennies. Pourtant, un indice des rendements des fonds immobiliers mondiaux produit par Burgiss n'a diminué que de 0,7 % au cours du trimestre clos en juin.
"Le marché immobilier est déprimé", a déclaré Ben Leach, responsable des solutions pour les marchés privés chez le consultant en investissement Willis Towers Watson, ajoutant que les fonds de pension vendent des immeubles de bureaux avec une remise de -35 % environ.
"C'est évidemment la bonne approche que d'examiner minutieusement les valorisations des marchés privés." selon lui.
Le régulateur mondial des valeurs mobilières, l'OICV, a déclaré dans un rapport le mois dernier que ces valorisations étaient « inévitablement périmées », de nombreux fonds privés n'évaluant leurs actifs que chaque trimestre, voire chaque année, contre plusieurs fois par minute pour les titres cotés.
Mais l’immobilier n’est pas le seul secteur sous surveillance. L'indice Burgiss de performance des rachats de fonds de capital-investissement, qui mesure les liquidités générées et la valeur, montre que les gestionnaires mondiaux de ces fonds ont signalé un gain de 2,8 % au premier et au deuxième trimestre 2023.
Mais dans les transactions dans lesquelles des sociétés de capital-investissement et des investisseurs achètent et vendent des portefeuilles d’investissements, les actifs sont moins valorisés.
Wilfred Small, directeur général de la société de capital-investissement Ardian, a déclaré que les participations dans les fonds de rachat se vendent à environ 85% de leur valeur sur le marché secondaire par rapport à début 2022 (soit une baisse de -15%)", lorsque les banques centrales ont commencé à augmenter les taux, les vendeurs acceptant des réductions en retour pour être sûr de retrouver de la liquidité.
Les fonds d'investissement cotés au Royaume-Uni qui détiennent des portefeuilles de capital-investissement se négocient avec une décote de -27 % en moyenne par rapport à la valeur liquidative qu'ils déclarent pour leurs portefeuilles, selon Numis Securities.
- Un rapport d’expertise pour les SCPI en France
Le triple effet ciseaux constaté en Angleterre, à savoir compétition sur les rendements suite à la hausse des taux en faveur de l’obligataire et en défaveur de l’immobilier, besoin de rééquilibrer le poids des allocations les plus exposées à l’immobilier et enfin besoin de revaloriser à la baisse les portefeuilles immobiliers pour un secteur en crise (taux de vacances, télétravail, impacts climatiques…).
Par conséquent, début juillet 2023, l’AMF publiait un rapport dans lequel elle cartographiait les risques des placements immobiliers et ne cachait pas son inquiétude face aux SCPI de commerce. Le retournement du marché immobilier n’ayant pas épargné les fonds immobiliers non-côtés, l’autorité des marchés financiers faisait état de sa demande de rapport d’expertise aux SCPI. Réalisé par les gestionnaires des sociétés du secteur ou par des entreprises externes, la méthode reste libre, mais le fond doit être le même. Les SCPI doivent faire preuve de sincérité dans ce rapport et exposer la valeur de vente de leurs biens à la fin de l’été 2023.
Dans une lettre adressée à l’AFG (l’Association française de la gestion financière) et l’Aspim (l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), l’AMF demande aux professionnels le détail des prix auquel un bien est vendu. Cette information a une incidence sur la valorisation des fonds des SCPI et devait être remise fin août 2023 pour une analyse détaillée par les autorités de marchés durant le mois de septembre 2023. Selon l’AMF, c’est l’occasion de faire un bilan anticipé et de tirer des conclusions des chiffres qui en résultent. Afin d’alerter sur le sérieux de la situation, le gendarme des marchés financiers n’hésite pas à rappeler la présence de contrôles pour vérifier la bonne foi des SCPI lors de leurs déclarations. Sur les 195 SCPI identifiées par Quantalys, 21 à ce jour selon nos informations ont acté une baisse de la valorisation sur 2023 pouvant aller jusqu’à -17,07 % pour les plus sévèrement touchées. C’est un peu moins de 33 milliards d’euros de capitalisation qui sont concernés (sur un total de 92 milliards d’euros à fin mars selon l’Aspim).
Pour accéder aux articles de Reuters :
Sur les SCPI en France :
https://www.agefi.fr/patrimoine/immobilier/scpi-sci-le-point-sur-la-crise
https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-lamf-met-la-pression-sur-les-scpi-1972027